Deux exceptions pour la résiliation du bail par le locataire existent :
- Le bail de location de très courte durée (location touristique, par exemple). Dans ce cas, si le locataire quitte le logement avant la fin du contrat, il reste redevable de l’intégralité des loyers et charges.
- Le bail pour résidence secondaire. Le contrat peut contenir une clause limitant la possibilité de donner congé, par exemple en imposant une résiliation uniquement à chaque échéance.
Comment résilier un bail commercial avant le terme ?
Pour résilier un bail locatif et quitter son logement, le locataire doit obligatoirement donner congé par l’un des moyens suivants :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (exemples de modèles sur le site de Selectra),
- Acte de commissaire de justice (ex-huissier),
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
L’envoi d’une lettre simple, d’un e-mail ou d’un SMS n’est pas accepté, sauf si le propriétaire l’a explicitement autorisé.
Pour mettre fin à son bail, le locataire doit respecter un délai de préavis du logement. Pendant ce délai, il peut rester dans le logement jusqu’à la date d’échéance ou partir plus tôt, avec l’accord du propriétaire. Toutefois, il doit régler loyers et charges jusqu’à la fin de la durée de préavis, même s’il quitte les lieux ou a déjà restitué les clés.
Le point de départ de ce délai correspond à la date de réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou de la remise en main propre. Si le bailleur reloue l’appartement à un autre locataire avant la fin du préavis, le locataire sortant cesse de payer à partir de la date de la nouvelle occupation.
Combien de mois de préavis pour un logement ?
En location vide
En location vide, le préavis location standard est de trois mois. Cependant, le locataire peut demander un préavis du logement réduit à un mois dans les cas suivants :
- Logement situé en zone tendue (1 149 communes avec des loyers élevés et un accès au logement difficile).
- Obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi après une perte d’emploi.
- État de santé nécessitant un déménagement, justifié par un certificat médical.
- Bénéfice d’une ordonnance de protection ou poursuites pour violences conjugales (concernant le locataire ou son conjoint/partenaire).
- Perception du RSA ou de l’allocation adulte handicapé.
- Attribution d’un logement social.
Pour profiter de ce préavis de départ d’un mois, le locataire doit mentionner et justifier le motif dans sa lettre de congé. À défaut, un préavis location de trois mois s’applique.
En location meublée
En location meublée, en location meublée étudiant ou avec un bail mobilité, le locataire dispose d’un délai de préavis meublé d’un mois pour la résiliation du bail d’habitation.
Peut-on se rétracter après avoir donné son préavis ?
Aucune loi ne prévoit l’annulation du congé par un locataire. La loi du 6 juillet 1989 ne traite pas ce sujet. Pourtant, il arrive qu’un locataire souhaite revenir sur le préavis de son logement, notamment si l’achat d’un nouveau logement échoue, ou si son nouveau logement ne se libère plus. Il peut aussi s’agir d’une mutation professionnelle annulée.
Cette demande d’annulation peut survenir à tout moment entre l’envoi du préavis et la date de départ prévue. Elle peut donc se présenter de manière urgente, aussi bien pour le locataire que pour vous, en tant que bailleur.
Comme la loi ne régit pas l’annulation du préavis, il n’existe pas de procédure officielle. Le locataire peut néanmoins vous adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, en expliquant pourquoi il souhaite annuler son départ. En fin de compte, c’est à vous de décider si vous acceptez ou non cette demande.
Le propriétaire peut-il résilier un bail location avant son terme ?
La résiliation d’un bail de location par le propriétaire avant son terme n’est autorisée que dans trois cas précis :
- Le bailleur souhaite vendre le logement.
- Il désire reprendre le logement pour lui-même ou pour un membre de sa famille en résidence principale.
- Le bail de location prend fin pour motif légitime et sérieux, c’est-à-dire une faute du locataire (retards répétés de paiement, troubles de voisinage, détérioration du bien, sous-location illégale, etc.).
Résiliation pour motif légitime et sérieux
Le propriétaire peut donner congé à son locataire s’il ne respecte pas ses obligations. Par exemple :
- Le locataire paie son loyer en retard de façon récurrente.
- Il cause des nuisances au voisinage.
- Il n’entretient pas correctement le logement, au point de l’abîmer.
- Il sous-loue le logement sans autorisation.
- Il prévoit d’importants travaux mettant le logement en péril.
Rupture de bail de location pour vente
Le propriétaire peut vendre son bien quand il le souhaite. Néanmoins, il doit préciser dans le congé que celui-ci est donné pour vente et respecter certaines mentions obligatoires :
- Si le locataire veut acheter le logement, il dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître son intention et indiquer s’il sollicite un prêt immobilier.
- Il aura alors 2 ou 4 mois pour signer l’acte de vente.
Reprise du logement pour un membre de la famille
Le propriétaire peut également récupérer son logement en location pour y habiter et y installer :
- Son conjoint ou sa conjointe,
- Son concubin ou sa concubine (depuis plus d’un an),
- Son partenaire de PACS,
- Ses ascendants ou descendants,
- Les ascendants ou descendants de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS.
Notez qu’une reprise pour résidence secondaire n’est pas autorisée.
Comment le propriétaire peut-il résilier un bail d’habitation locataire ?
La lettre de résiliation de bail de location par le propriétaire
Le propriétaire doit envoyer au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception, un acte d’huissier (aujourd’hui appelé commissaire de justice) ou procéder à une remise en main propre. Les canaux informels (téléphone, e-mail…) ne sont pas valables. La lettre doit préciser clairement le motif du congé et inclure les informations suivantes :
- La raison du congé (vente, reprise, motif légitime et sérieux).
- Les coordonnées de la personne qui reprendra le logement.
- Le lien de parenté, s’il s’agit d’une reprise familiale.
- Un élément qui prouve le caractère réel de la vente ou de la reprise (par exemple, l’intention de vendre).
Les délais à respecter
- Bail de location non meublé : le propriétaire doit envoyer la lettre de congé au moins 6 mois avant la fin du bail de location.
- Bail de location meublée : le délai est de 3 mois.
Dès que le locataire reçoit la lettre, il peut partir librement avant la fin du préavis, tout en ne payant loyers et charges que pour la période effectivement occupée.
Les cas particulier : logement acquis avec un locataire en place
Il existe deux cas particuliers :
Congé pour vente :
- Si la rupture du bail de location intervient avant 3 ans suivant l’acquisition, le nouveau propriétaire doit attendre la première reconduction ou le premier renouvellement du bail locataire.
- Si le bail arrive à échéance après ces 3 ans, il doit attendre la fin du contrat de bail location en cours.
Congé pour reprise :
- Si l’échéance du contrat est inférieure à 2 ans après l’achat, le propriétaire doit attendre 2 ans.
- Si l’échéance est supérieure à 2 ans, il doit patienter jusqu’au terme du bail.
Le locataire peut-il contester la résiliation du bail par le propriétaire ?
Le locataire peut refuser le congé donné par le bailleur dans plusieurs situations, par exemple si tous les occupants n’ont pas reçu la notification, si la lettre de fin de bail est envoyée au mauvais format (lettre simple), ou s’il s’agit d’un locataire protégé. Il peut aussi contester le congé lorsque la vente paraît frauduleuse ou si le bailleur n’a pas informé de conditions de vente avantageuses.
La procédure de contestation se déroule en trois temps :
- Notification au bailleur : le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception en exposant clairement les motifs de son refus.
- Conciliation : si aucun accord n’est trouvé, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement.
- Action en justice : si le différend persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent pour le logement.
Le locataire agé est-il protégé en cas de résiliation par le propriétaire ?
Le propriétaire doit proposer un relogement adapté aux besoins et ressources du locataire lorsqu’il lui donne congé si :
- Le locataire a plus de 65 ans et des revenus annuels en dessous d’un certain plafond (déterminé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés).
- Le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant ce même critère de ressources, et que le cumul des revenus de tous les occupants est inférieur à ce plafond.
Cette protection ne s’applique pas si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.
FAQ
Comment casser un bail de location de 3 ans ?
Le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant son terme, même s’il souhaite vendre ou reprendre le logement de toute urgence. Il doit attendre l’échéance triennale, et cela vaut également pour une location meublée. Toutefois, en cas de faute grave du locataire, le bail peut être résilié plus tôt par voie judiciaire, avec l’assistance d’un avocat.
Peut-on enlever quelqu'un du bail sans son accord ?
Non ! Il est impossible de retirer un colocataire d’un bail sans son accord. C’est à la personne concernée de prévenir le bailleur ou l’agence immobilière pour se retirer officiellement du contrat de bail location.
Comment se retirer d'un bail de location signé à deux ?
Lorsqu’un couple est marié ou lié par un Pacs, l’un des deux ne peut se retirer du bail que lorsque le divorce ou la dissolution du Pacs est officiellement prononcé(e). Jusque-là, chacun reste solidaire pour le paiement des loyers et des charges. Le membre du couple qui quitte le logement doit quand même donner congé par lettre recommandée, en respectant un préavis d’un mois pour une location meublée et de trois mois pour bail pour location non meublée.
