Une notice d’information est obligatoirement annexée au contrat de location.
Prévue par la loi ALUR, elle est relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges. Un arrêté du ministre chargé du logement du 29 mai 2015, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice valable pour les locations nues et meublées.
Que contient vraiment la notice d’information ?
La notice a pour objectif de communiquer au locataire un certain nombre d’informations sur la signature du bail et son déroulement, jusqu’à son terme. Elle contient notamment les informations suivantes :
- La durée du contrat de location qui diffère en fonction que le bien soit meublé ou non ;
- Toutes les conditions financières de la location c’est-à-dire le montant du loyer, les charges mensuelles, les modalités de paiement, etc ;
- Les modalités d’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- Les droits et obligations des parties engagées (bailleur et locataire) ;
- Les modalités de délivrance du congé par le bailleur et le locataire ;
- Le règlement des litiges locatifs (les règles de prescription, le règlement amiable et conciliation…) ;
- La prévention des expulsions ;
- Les contacts utiles.
Les obligations du bailleur vis-à-vis du locataire
Le bailleur, souvent propriétaire, est tenu de 3 obligations vis-à-vis du locataire :
- Il doit mettre à disposition le bien, ce qui consiste tout simplement à ce que le locataire puisse effectivement prendre possession du bien immobilier à la date prévue entre les 2 parties au contrat de bail.
- Le bien doit être conforme à la destination prévue dans le contrat de bail. Ce problème se pose davantage dans le cas d’un local commercial, plutôt que s’il s’agit d’un bail d’habitation.
- Le bien doit être en bon état au moment de sa délivrance. Étant précisée que si une clause dans le contrat de bail attestait que le locataire acceptait de prendre le local/bien en l’état, elle n’exonère pas le bailleur de livrer un bien en bon état.
Les sanctions
En cas de non-respect de cette obligation de délivrance, le locataire a 3 possibilités :
- L’exécution obligatoire du contrat à moins que ce soit impossible ;
- La résiliation du contrat de bail ;
- La réduction du loyer ou le paiement des dommages et intérêts.
Les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur
Le législateur distingue entre les obligations actives et passives du locataire. Les obligations actives :
- Payer le loyer ;
- Faire un usage paisible des lieux ;
- Garantir les dégradations causées au bien ;
- Assurer l’entretien du bien. Le décret de 1987 énumère précisément les 6 catégories concernées par l’entretien ;
- Souscrire une assurance des risques locatifs. Le locataire doit donner au bailleur une attestation de son assureur à la remise des clefs puis chaque année ensuite.
Obligations passives :
- Ne pas procéder à la cession du contrat ;
- Ne pas sous-louer son bien ;
- Ne pas porter atteinte à la destination des lieux ;
- Ne pas transformer les biens loués. Le locataire doit demander l’autorisation du bailleur s’il souhaite transformer les lieux ;
- Effectuer certains travaux.
Les litiges locatifs
Entre les bailleurs et les locataires, les cas de litiges sont très fréquents. Dans un premier temps, la notice prévoit un règlement à l’amiable. En cas de désaccord, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Une résolution judiciaire du contrat de location en cours peut être évoquée lorsque le litige concerne les dispositions du bail d’habitation, le dépôt de garantie, ou la décence du logement.
L'avis de l'expert : Le "parapluie" juridique du bailleur
"Ne faites pas l'économie de ces quelques pages. En cas de passage devant une commission de conciliation, l'absence de la notice d'information est souvent utilisée par les locataires pour prouver la 'mauvaise foi' ou la négligence du propriétaire.
Mon conseil : Faites parapher chaque page de la notice par le locataire en même temps que le bail. Cela prouve de manière indiscutable que vous avez rempli votre obligation d'information et sécurise vos futures démarches de révision de loyer ou de récupération de charges."
L'équipe Baildelocation.com
