Guide d’expert : comprendre la location vide et ses règles
par un expert en conformité locative Baildelocation.com
La location d’un logement vide à titre de résidence principale est l’un des régimes les plus strictement encadrés du droit locatif français. Depuis la loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi ALUR et par le décret du 29 mai 2015, le bailleur doit respecter un ensemble précis de règles concernant la forme du contrat, son contenu, les clauses autorisées ou interdites, les garanties possibles, ainsi que la durée minimale de location.
Voici les règles essentielles pour louer un logement vide en toute conformité.
1. Un bail écrit obligatoire
Le bail d’un logement loué vide à titre de résidence principale doit impérativement être établi par écrit. Deux formes sont admises :
- L’acte sous seing privé, rédigé directement par le propriétaire et le locataire, éventuellement avec le concours d’un professionnel. Deux exemplaires originaux doivent être signés et remis à chaque partie.
- L’acte authentique notarié, signé devant notaire. En cas d’impayés, le notaire peut délivrer une copie exécutoire permettant au bailleur d’engager rapidement une procédure d’exécution forcée.
Même si une location verbale reste juridiquement valable, elle expose les deux parties à des difficultés importantes : absence de preuve, impossibilité de réviser le loyer, litiges en cas de désaccord. Le propriétaire comme le locataire peuvent exiger à tout moment la rédaction d’un bail écrit.
2. Le bail doit respecter le contrat-type légal
Depuis le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, tout bail de location vide doit suivre le modèle-type officiel, qui fixe les clauses obligatoires. Ce modèle s’applique également aux locations meublées et aux colocations lorsqu’il existe un bail unique. Ne sont pas concernés : logements conventionnés APL, logements HLM, logements-foyers, logements de fonction, locations saisonnières. Si vous avez besoin d'aide pour rédiger votre bail vide, baildelocation.com vous propose son générateur de bail de location vide.
3. Les mentions obligatoires du bail de location vide
Le contrat doit obligatoirement comporter les informations suivantes :
Informations relatives aux parties
- Identité et adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel
- Identité du locataire
Caractéristiques du logement
- Description détaillée du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin…)
- Surface habitable
- Liste des équipements et mention des parties communes
- Numéro fiscal d’identification du logement
Informations financières et administratives
- Montant du loyer, modalités de paiement et conditions de révision
- Montant du dépôt de garantie (maximum un mois de loyer hors charges)
- Montant du dernier loyer payé par l’ancien locataire (si départ < 18 mois)
- Travaux réalisés depuis la dernière location
Mentions réglementaires obligatoires
- Clause de résiliation en cas d’impayés (obligatoire depuis le 29 juillet 2023)
- Mention relative aux exigences de performance énergétique, obligatoire dans tous les baux depuis le 1er janvier 2024
Zones soumises à l’encadrement des loyers
Le bail doit également indiquer :
- le loyer de référence,
- le loyer de référence majoré,
- l’éventuel complément de loyer et sa justification.
Bail conclu avec un mandataire professionnel
Le bail doit obligatoirement rappeler :
- les dispositions légales du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989,
- les plafonds de facturation des honoraires au locataire.
L’absence de ces mentions peut entraîner la nullité du bail.
4. Clauses facultatives possibles
Certaines clauses peuvent être ajoutées si elles respectent la loi. Par exemple :
- une durée contractuelle plus longue que le minimum légal ;
- la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur en contrepartie d’une majoration de loyer (article 17-1 II).
Toute clause facultative doit être rédigée de façon précise et équilibrée.
5. Clauses strictement interdites
Certaines clauses sont nulles de plein droit, même si elles figurent dans le contrat. Sont notamment interdites les clauses qui :
- imposent une assurance habitation auprès d’un assureur choisi par le bailleur ;
- imposent le prélèvement automatique comme mode exclusif de paiement ;
- prévoient des frais de relance ou d’expédition des quittances ;
- interdisent l’hébergement temporaire de proches ;
- interdisent les activités associatives, politiques ou religieuses ;
- prévoient la responsabilité collective des locataires pour les dégradations des parties communes ;
- prévoient la résiliation automatique du bail pour un motif autre que l’impayé ou l’absence d’assurance ;
- limitent la durée de reconduction tacite à moins de trois ans (ou six ans si bailleur personne morale).
6. Le cautionnement
Le bailleur peut demander un cautionnement sauf s’il bénéficie d’une assurance couvrant les impayés. Cas particuliers :
- Pour un locataire étudiant ou apprenti, le cumul caution + assurance est autorisé.
- Les bailleurs personnes morales peuvent demander la caution d’organismes spécifiques (ex. FSL).
L’acte de caution doit mentionner : le montant du loyer, les modalités de révision, l’engagement explicite de la caution, et la reproduction de l’article 22-1 de la loi de 1989.
7. Durée du bail de location vide
La durée minimale est fixée par la loi :
- Trois ans si le bailleur est un particulier ;
- Six ans si le bailleur est une personne morale (société, assurance…).
