Contrat de location entre particuliers : le guide en 9 étapes

Mis à jour le 15 octobre 2026Rédigé et vérifié par la rédaction juridique de Baildelocation.comJournal des mises à jour

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Louer sans agence est légal, courant et vous fait économiser les frais. Il suffit de suivre les bonnes étapes, dans l'ordre, et d'utiliser un bail conforme au contrat type. Voici la méthode complète, de l'annonce à la fin du bail.

L'essentiel en 30 secondes

Entre particuliers, le bail est gratuit : aucun frais d'agence ne peut être demandé au locataire.
Le bail doit être écrit et reprendre le contrat type réglementaire.
Avant de louer : diagnostics à jour et logement décent (un DPE classé G n'est plus décent).
Seules les pièces de la liste officielle peuvent être demandées au candidat.
Après la signature : état des lieux, attestation d'assurance, déclaration de l'occupant aux impôts.

Valable pour un logement situé en France (loi du 6 juillet 1989, lois Alur et Elan).

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1. Vérifier que le logement peut être loué

Le logement doit être décent : surface d'au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), pas de risque pour la sécurité ou la santé, équipements de base (chauffage, eau chaude, cuisine, sanitaires). Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus décent en métropole ; ce sera le cas des logements classés F en 2028.

Dans certaines communes, la mise en location est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration en mairie (« permis de louer ») : renseignez-vous auprès de votre mairie.

2. Faire réaliser les diagnostics

Un diagnostiqueur certifié établit le dossier de diagnostic technique, à annexer au bail :

Diagnostic de performance énergétique (DPE), valable 10 ans
Constat de risque d'exposition au plomb, pour un immeuble construit avant 1949
État des installations intérieures d'électricité et de gaz, si elles ont plus de 15 ans
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) si la commune est concernée
Diagnostic bruit, si le logement est proche d'un aéroport

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3. Fixer le loyer

Comparez avec des annonces de logements similaires (surface, quartier, état, meublé ou non). Dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. En zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire est plafonné par celui de l'ancien, sauf exceptions (travaux importants, logement vacant depuis plus de 18 mois). Un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter.

4. Publier une annonce claire

Indiquez le loyer charges comprises et le montant des charges, la surface habitable, la commune, le dépôt de garantie, la classe énergétique et climatique (DPE) et une estimation des dépenses d'énergie : ces mentions sont obligatoires. Ajoutez des photos lumineuses de chaque pièce.

5. Choisir le locataire

Vous ne pouvez demander que les pièces prévues par le décret n° 2015-1437 : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et de ressources. Il est interdit d'exiger une photo d'identité, un relevé de compte, une attestation de bonne tenue de compte ou le dossier médical. Le choix ne peut pas reposer sur un critère discriminatoire.

Pour sécuriser les loyers, demandez une caution personne physique, la garantie Visale (gratuite, d'Action Logement), ou souscrivez une assurance loyers impayés : on ne peut pas cumuler cette assurance et une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

6. Rédiger et signer le bail

Utilisez le contrat type : bail vide, bail meublé ou bail de colocation. Imprimez un exemplaire par partie (et par caution), paraphez chaque page et signez. Joignez la notice d'information et les diagnostics. Encaissez le dépôt de garantie dans la limite légale.

7. Faire l'état des lieux et remettre les clés

Le jour de la remise des clés, faites ensemble l'état des lieux d'entrée, pièce par pièce, et relevez les compteurs. Demandez l'attestation d'assurance habitation du locataire, puis chaque année.

8. Gérer la location

Envoyez une quittance gratuite au locataire qui la demande, révisez le loyer chaque année si le bail le prévoit, régularisez les charges une fois par an. Déclarez l'occupant de votre logement dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, puis à chaque changement de locataire. Déclarez les loyers dans votre déclaration de revenus (revenus fonciers en location vide, BIC en meublé).

Votre espace bailleur gratuit calcule vos échéances (révision, assurance, fin de bail) et génère vos quittances.

9. Préparer la fin du bail

À la sortie, faites l'état des lieux de sortie et comparez-le avec celui d'entrée. Restituez le dépôt de garantie dans le mois si l'état est conforme, dans les 2 mois sinon, en justifiant chaque retenue (devis, factures). Si vous souhaitez reprendre ou vendre le logement, donnez congé dans les délais : 6 mois avant l'échéance en vide, 3 mois en meublé.

Questions fréquentes

Peut-on louer sans passer par une agence ?

Oui. Aucune loi n'impose une agence. Entre particuliers, le bail est valable s'il est écrit, conforme au contrat type et accompagné de ses annexes.

Faut-il déclarer la location à la mairie ?

Seulement si votre commune a instauré un permis de louer (autorisation préalable ou déclaration). Renseignez-vous auprès de la mairie avant de signer.

Quels revenus demander au locataire ?

Aucune règle n'impose un ratio. L'usage est un loyer qui ne dépasse pas environ un tiers des revenus. Une caution ou la garantie Visale peut compléter un dossier.

Le bail doit-il être enregistré aux impôts ?

Non. En revanche, vous devez déclarer l'occupant du logement sur impots.gouv.fr (« Gérer mes biens immobiliers ») et déclarer les loyers perçus.

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Remplissez-le en ligne en 5 minutes, ou téléchargez le modèle en 1 clic. Il reprend le contrat type officiel et les règles expliquées sur cette page.

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Aussi disponible :Kit vide Kit meublé

Sources officielles

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location (Légifrance)
Décret n° 2015-1437 fixant la liste des pièces justificatives du candidat locataire (Légifrance)
Futur locataire : justificatifs à donner au propriétaire (Service-Public.fr)
Logement décent (Service-Public.fr)
Garantie Visale (Action Logement)

Méthode. Cette page est rédigée par la rédaction juridique de Baildelocation.com, l'équipe qui publie des modèles de bail gratuits depuis 2012. Chaque règle citée est vérifiée sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, ANIL) ; une veille mensuelle signale les changements de loi et de contrat type. Nous ne donnons pas de conseil personnalisé : en cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Qui sommes-nous

Journal des mises à jour. Octobre 2026 : page créée à partir de notre guide « Comment faire un contrat de location entre particuliers » (2022), entièrement mis à jour (décence énergétique, pièces autorisées, déclaration de l'occupant).