Analyser le dossier d'un candidat
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Vos candidats
| Candidat | Dossier | Taux d'effort | Situation | Garantie | Pièces |
|---|
Vous retenez ? Préparez le bail : le nom et le loyer sont déjà remplis.
Ensuite, votre 1re location est gratuite à vie dans votre espace bailleur : état des lieux sur smartphone, quittances et rappels.
Rappel : le choix du locataire ne peut reposer sur aucun critère discriminatoire (origine, sexe, situation de famille, état de santé, handicap, âge, opinions…). Cet outil aide à apprécier un dossier ; il ne remplace pas votre propre vérification.
Le taux d'effort : la règle des 33 %
Le taux d'effort mesure la part des revenus consacrée au logement : loyer charges comprises ÷ revenus nets mensuels. Au-delà de 33 %, le risque d'impayé augmente nettement. C'est l'équivalent de la règle courante des « revenus égaux à 3 fois le loyer ».
Exemple : un loyer de 750 € et 50 € de charges pour des revenus de 2 400 € donnent un taux d'effort de 33 %. Avec les mêmes revenus, un loyer de 950 € charges comprises porte le taux à 40 % : le dossier devient fragile sans garantie.
| Taux d'effort | Lecture |
|---|---|
| Jusqu'à 30 % | Confortable |
| 30 à 33 % | Limite usuelle |
| 33 à 38 % | À compenser par une garantie |
| Plus de 38 % | Risque élevé |
Les pièces que vous pouvez demander
Le bailleur ne peut demander que les pièces de la liste fixée par décret : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d'activité professionnelle et de ressources. Pour le garant, les mêmes catégories de pièces. Le formulaire ci-dessus affiche la liste adaptée à la situation du candidat.
Repérer un faux dossier
- Avis d'imposition : vérifiez-le sur le service officiel des impôts avec le numéro fiscal et la référence de l'avis. Le revenu fiscal affiché doit correspondre.
- Bulletins de salaire : cohérence du net avec l'avis d'imposition, numéro SIRET de l'employeur (vérifiable sur l'annuaire des entreprises), calculs des cotisations.
- Format : préférez les PDF d'origine aux photos et captures d'écran, plus faciles à retoucher.
- Identité : le même nom et la même adresse sur toutes les pièces ; voyez l'original de la pièce d'identité lors de la visite.
- Visale : le visa se vérifie sur visale.fr.
Garant, Visale ou assurance loyers impayés ?
| Garantie | Coût pour vous | À savoir |
|---|---|---|
| Garant (caution personne physique) | Gratuit | Ses revenus devraient atteindre 3 fois le loyer. Faites signer un acte de cautionnement. |
| Visale (Action Logement) | Gratuit | Pour les moins de 31 ans et certains salariés. Couvre les loyers impayés pendant tout le bail. |
| Assurance loyers impayés (GLI) | 2 à 4 % des loyers environ | Conditions de l'assureur à respecter (taux d'effort, pièces). Pas de garant en plus, sauf étudiant ou apprenti. |
Choisir sans discriminer
Le refus d'un candidat ne peut être fondé sur son origine, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, son âge, ses opinions ou tout autre critère interdit par l'article 225-1 du Code pénal et l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989. Une discrimination est punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. Fondez votre choix sur des éléments objectifs : solvabilité, garanties, complétude du dossier.
Que deviennent les données ?
L'analyse se calcule dans votre navigateur. Si vous enregistrez un candidat pour le comparer, seuls le prénom ou les initiales que vous indiquez et vos réponses au questionnaire sont conservés dans votre espace, jamais les documents. Ils sont effacés automatiquement au bout de 90 jours, et vous pouvez les retirer à tout moment.
Questions fréquentes
Quel salaire pour louer un appartement ?
La pratique courante demande des revenus nets d'environ 3 fois le loyer charges comprises, soit un taux d'effort de 33 %. Ce n'est pas une règle légale : une garantie solide (Visale, garant) peut compenser un taux plus élevé.
Peut-on demander un relevé bancaire au futur locataire ?
Non. Le relevé de compte et l'attestation de bonne tenue de compte font partie des pièces interdites.
Comment vérifier un avis d'imposition ?
Sur le service gratuit des impôts (impots.gouv.fr), avec le numéro fiscal et la référence de l'avis inscrits en haut de la première page. La réponse est immédiate.
Peut-on cumuler garant et assurance loyers impayés ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Visale, elle, n'est pas une assurance du bailleur et n'empêche pas l'assurance.
Le score décide-t-il à ma place ?
Non. Il résume les éléments objectifs du dossier pour vous aider à comparer vos candidats. La décision et la vérification des pièces vous appartiennent.
Candidat trouvé ?
Remplissez-le en ligne en 5 minutes, ou téléchargez le modèle en 1 clic. Il reprend le contrat type officiel et les règles expliquées sur cette page.
- Contrat type officiel à jour du 1er octobre 2026
- 1er site de modèles de baux gratuits en France, depuis 2012
- Sans inscription obligatoire, sans carte bancaire
À lire aussi
Sources officielles
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- Futur locataire d'un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire (Service-Public.fr)
- Service de vérification des avis d'imposition (impots.gouv.fr)
- Visale, la garantie locative gratuite (Action Logement)
Méthode. Cette page est rédigée par la rédaction juridique de Baildelocation.com, l'équipe qui publie des modèles de bail gratuits depuis 2012. Chaque règle citée est vérifiée sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, ANIL) ; une veille mensuelle signale les changements de loi et de contrat type. Nous ne donnons pas de conseil personnalisé : en cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Qui sommes-nous
Journal des mises à jour. Octobre 2026 : outil d'analyse du dossier créé (pièces adaptées à la situation, vérification de l'avis d'imposition, comparaison des candidats).