Estimer le loyer
Source : Carte des loyers 2025, estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (Licence Ouverte 2.0). Loyers d'annonce charges comprises des logements vides, 3e trimestre 2025. Estimation indicative, qui ne remplace pas l'avis d'un professionnel.
Le loyer est-il libre ?
À la première mise en location, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire, sauf dans deux cas. Dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, certaines communes de Seine-Saint-Denis et du Pays basque…), le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
En zone tendue, lors d'une relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Enfin, le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus être augmenté, ni à la relocation ni à la révision annuelle.
Comment l'estimation est calculée
Les chiffres viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère du Logement : l'ANIL a estimé, pour chaque commune, le loyer au m² des annonces de logements vides, charges comprises, à partir de millions d'annonces du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Le loyer estimé est ce loyer au m² multiplié par votre surface. La fourchette correspond à l'écart habituel entre les annonces. Quand une commune compte peu d'annonces, l'estimation est calculée sur un groupe de communes voisines comparables : elle est alors signalée comme approximative.
| Type de logement | Surface de référence |
|---|---|
| Appartement 1 ou 2 pièces | 37 m² |
| Appartement 3 pièces ou plus | 72 m² |
| Maison | 92 m² |
Loyer charges comprises ou hors charges ?
L'estimation inclut les charges, comme les annonces. Dans le bail, indiquez séparément le loyer hors charges et les charges : provisions pour charges en location vide (régularisées chaque année), provisions ou forfait en meublé. Le loyer hors charges sert de base au dépôt de garantie (1 mois en vide, 2 mois en meublé) et à la révision annuelle.
Bien fixer son loyer
- Comparez avec les annonces de logements équivalents de votre quartier : étage, extérieur, état, stationnement.
- Un loyer légèrement sous le marché attire davantage de candidats et réduit la vacance.
- En zone tendue, vérifiez le dernier loyer appliqué au précédent locataire : il plafonne en principe le nouveau.
- Une fois le locataire trouvé, analysez son dossier : un loyer bien fixé et un locataire solvable vont ensemble.
Questions fréquentes
Combien louer mon appartement ?
Multipliez la surface par le loyer au m² de votre commune pour un logement comparable, puis ajustez selon l'état, l'étage et les équipements. Notre outil fait ce calcul avec les données officielles 2025.
L'estimation tient-elle compte des charges ?
Oui : comme les annonces, elle est exprimée charges comprises.
Et pour une location meublée ?
Les données portent sur les logements vides. Les meublés se louent en général un peu plus cher, en contrepartie de l'équipement fourni.
Puis-je dépasser le loyer estimé ?
Oui, sauf dans les communes où les loyers sont encadrés et, en zone tendue, à la relocation. L'estimation reflète le marché, pas un plafond légal.
Votre loyer est fixé ?
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- Contrat type officiel à jour du 1er octobre 2026
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À lire aussi
Sources officielles
- Carte des loyers : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) (data.gouv.fr)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- Encadrement des loyers (Service-Public.fr)
Méthode. Cette page est rédigée par la rédaction juridique de Baildelocation.com, l'équipe qui publie des modèles de bail gratuits depuis 2012. Chaque règle citée est vérifiée sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, ANIL) ; une veille mensuelle signale les changements de loi et de contrat type. Nous ne donnons pas de conseil personnalisé : en cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Qui sommes-nous
Journal des mises à jour. Octobre 2026 : outil d'estimation du loyer créé, données Carte des loyers 2025.