Propriétaires : comment choisir le bail de location idéal en 2026 ?

Le bail de location vide constitue le contrat classique d’une location de bien immobilier. Que ce soit à destination d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, ce contrat convient parfaitement à tout type de locataire : étudiants, couples, familles… Valide pour une durée de 3 ans avec une option de tacite reconduction, ce bail offre une solution très flexible. En effet, dans le cas où aucune des deux parties ne s’oppose à l’idée, le contrat est automatiquement reconduit pour 3 années de plus en fin du contrat.
 
Pour ce qui est du dépôt de garantie, la somme retenue doit être égale à la valeur d’un mois de loyer. Dans le cas où le locataire souhaite rompre le contrat, il a droit à 3 mois de préavis. Si la résiliation émane du propriétaire, il dispose de 6 mois avant la date prévue de cette rupture. Les charges locatives s’appliquent au réel, sous forme de forfait ou encore de provisions. 

En cas de résidence principale, le locataire bénéficie d’un droit aux aides pour logement tout en respectant les conditions de ressources imposées. 

Important à noter : si le bail de location vide est destiné à un locataire de nature juridique morale, notamment une association, une société ou une entreprise, le bail doit être entrepris pour une durée de 6 ans. 

Le match : location vide vs location meublée

Le choix du bail dépend de votre stratégie patrimoniale et fiscale. Voici les points clés basés sur la réglementation en vigueur :

• Bail de location vide : La stabilité avant tout. Durée minimale de 3 ans. Idéal pour limiter la vacance locative. Le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges.

• Bail de location meublée : Plus de souplesse. Durée de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants). Le dépôt de garantie peut aller jusqu'à 2 mois de loyer HC. Attention : le logement doit comporter la liste minimale de mobilier (literie, plaques, réfrigérateur, etc.) définie par le décret n°2015-981.
• Focus sur le Bail Mobilité (Loi ELAN) "Introduit pour répondre aux besoins de mobilité temporaire (stage, formation, mission pro), ce bail dure de 1 à 10 mois maximum. Particularité majeure : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire."

Tableau comparatif synthétique

On ne parlera donc pas ici de résidence principale, ni même de résidence secondaire. À cet effet, aucun dépôt ne sera demandé comme garantie au cours de la signature du contrat. Aussi, le propriétaire n’a pas droit à résilier le contrat, sauf sous réserve d’une faute provenant du propriétaire. De son côté, le propriétaire n’a pas aussi droit à résilier le bail sauf si le locataire a commis une erreur. En fin de la période présumée pour la location, le bail prend automatiquement fin. Pour ce qui est des charges locatives, elles s’appliquent au forfait. 

Important à noter : renseignez-vous au maximum aux régimes fiscaux appliqués aux revenus perçus avant la signature et la réalisation du contrat de bail location meublée saisonnière. 

Si aucun des trois baux précédents (bail vide, meublé et saisonnier) ne vous convient à vos attentes de propriétaire, optez pour le bail mobilité. Le bail mobilité propose une meilleure souplesse de conditions générales. Il convient principalement aux locataires en mobilité professionnelle ou encore à certains étudiants. Signé pour un délai non reconductible de 1 à 10 mois, il s’adresse aux étudiants, aux apprentis, aux stagiaires, aux personnes en mission temporaire, en formation ou mutation professionnelle. 

Le bail mobilité peut se faire dans le cadre d’une résidence principale ou secondaire temporaire. Au cours de la signature du contrat, le locataire ne dépose aucun dépôt pour garantie pour la simple bonne raison d’une location temporaire n’excédant pas 10 mois successifs. En cas de résidence principale, le locataire a droit à des aides de logement et peut le résilier en respectant un mois de préavis. Si ce dernier commet une faute, le propriétaire est libre d’interrompre le contrat tout en présentant un motif légitime bien sûr.