Guide d’expert : comprendre la colocation et ses règles
par un expert en conformité locative Baildelocation.com
La colocation, encadrée par la loi ALUR et les textes réglementaires sur la décence des logements, peut prendre différentes formes selon le bail choisi. Pour être conforme, chaque type de bail doit respecter des règles strictes concernant la structure du contrat, les surfaces minimales, les droits et obligations des colocataires et du propriétaire.
Qu'est-ce qu'une colocation ?
Une colocation correspond à la location d’un même logement par plusieurs personnes, toutes occupant le bien en tant que résidence principale. Deux formes sont possibles :
- le bail commun (un bail unique signé par tous les colocataires),
- le bail individuel (un bail distinct pour chaque colocataire).
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Les responsabilités juridiques et les obligations du propriétaire varient fortement selon la formule retenue.
1. Le bail commun (bail unique)
Dans un bail commun, un seul contrat de location est signé par tous les colocataires et le propriétaire. Ce contrat doit être conforme au contrat-type prévu par la loi ALUR, différent selon que le logement est vide ou meublé.
Signature du bail
Le bail doit être signé par l’ensemble des colocataires et par le propriétaire (ou son mandataire).
Chaque colocataire et le propriétaire doivent conserver un exemplaire original du contrat.
À savoir
Un occupant qui ne signe pas le bail n’est pas colocataire, même s’il participe au paiement du loyer.
Il ne bénéficie ni des droits, ni des protections prévues par la loi.
Conditions de décence pour un bail commun
Le logement entier doit respecter les critères de décence fixés par la loi. Le bien doit comporter au moins une pièce principale disposant :
- Soit d’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum
- Soit d’un volume habitable d’au moins 20 m³
Le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) peut imposer des exigences plus strictes (surface, équipements…). Pour le consulter : contactez la mairie du lieu du logement. En bail commun, c’est le logement dans son ensemble qui doit être conforme.
2. Le bail individuel (plusieurs baux séparés)
Chaque colocataire signe un bail distinct avec le propriétaire. Ce type d’organisation est fréquent dans les colocations étudiantes ou les logements adaptés en chambres.
Contenu obligatoire du bail individuel
Chaque contrat doit impérativement préciser :
- la chambre privative attribuée au colocataire ;
- les parties communes accessibles à tous (cuisine, salle d’eau, séjour…).
Le propriétaire doit donc être très précis dans la description des espaces.
À savoir
Le contrat-type ALUR ne s’applique pas aux colocations en baux individuels : le propriétaire doit rédiger un bail adapté à cette forme particulière.
Conditions de décence pour un bail individuel
Contrairement au bail commun, c’est la chambre privative de chaque locataire qui doit respecter certaines conditions, indépendamment de la surface totale du logement.
1. Surface minimale obligatoire
Chaque chambre louée doit avoir :
- une surface d’au moins 9 m²,
- et un volume minimum de 20 m³.
Les parties communes ne sont pas comptabilisées dans cette surface minimale.
2. Décence globale du logement
Même si la surface minimale porte sur la chambre : le caractère décent du logement est évalué à l’échelle du logement entier : équipements, ventilation, installations électriques, accès à l’eau, chauffage… et non pas uniquement à la chambre privative.
Durée du bail : souplesse en bail individuel
Le propriétaire peut moduler la durée de chaque bail selon la situation du colocataire :
Par exemple : en colocation meublée
- 9 mois pour un étudiant,
- 12 mois pour les autres colocataires.
Cette flexibilité est l’un des avantages majeurs du bail individuel.
