Le dépôt de garantie d’une location vide est une somme versée par le locataire au bailleur au début de la location. Il permet au propriétaire de se protéger contre certaines sommes qui pourraient rester dues à la fin du bail : loyers ou charges impayés, réparations locatives non réalisées ou dégradations imputables au locataire. Pour un logement vide loué comme résidence principale, son montant est encadré par la loi : le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Son versement n’est toutefois pas obligatoire dans toutes les situations et, au départ du locataire, le propriétaire ne peut pas librement conserver tout ou partie de cette somme.
Voici les règles à connaître pour gérer correctement le dépôt de garantie dans un bail d’habitation vide.
L’essentiel à retenir
Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire :
- le dépôt de garantie est généralement demandé lors de la signature du bail
- son montant maximal est de 1 mois de loyer hors charges
- son montant doit figurer dans le contrat de location lorsqu’il est prévu
- il ne peut pas être augmenté pendant le bail ou lors de son renouvellement
- il est encaissable par le propriétaire
- sa restitution intervient généralement sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée
- le délai peut atteindre 2 mois lorsque les deux états des lieux font apparaître des différences
- les sommes retenues par le bailleur doivent pouvoir être justifiées.
À ne pas confondre : le dépôt de garantie n’est pas une caution. La caution est une personne ou un organisme qui garantit les obligations du locataire. Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au début du bail.
Quel est le montant du dépôt de garantie pour une location vide ?
Dans un bail de location vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut prévoir un dépôt de garantie. Son montant est plafonné à : 1 mois de loyer hors charges maximum.
Prenons un exemple simple. Un appartement est loué :
- loyer : 850 €
- provision pour charges : 120 €
- montant mensuel total : 970 €.
Le dépôt de garantie maximal est de 850 €, et non de 970 €, puisque les charges ne doivent pas être prises en compte dans son calcul. Le propriétaire peut naturellement demander une somme inférieure à ce plafond. Il peut également décider de ne pas demander de dépôt de garantie lorsque la loi l'autorise : celui-ci n'est pas automatiquement dû si le contrat ne le prévoit pas.
Peut-on demander deux mois de dépôt de garantie pour une location vide ? Non.
Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, demander deux mois de loyer hors charges au titre du dépôt de garantie serait contraire au plafond légal. La confusion vient parfois de la location meublée, pour laquelle les règles sont différentes.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans un bail vide ?
Non. Le propriétaire peut généralement l'exiger, mais il n'est pas obligé de le faire. Lorsqu'un dépôt de garantie est demandé, son montant doit être prévu dans le bail et respecter le plafond légal. Il existe par ailleurs une situation particulière : aucun dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. C'est notamment le cas lorsque le locataire règle son loyer d'avance chaque trimestre. Si le locataire bénéficie ensuite du paiement mensuel du loyer dans les conditions prévues par la loi, le bailleur peut de nouveau demander un dépôt de garantie.
Quand le locataire doit-il payer le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail.
Il peut être payé directement par le locataire ou, dans certaines situations, par un tiers.
Le mode de paiement peut notamment être le virement bancaire, le chèque ou les espèces.
Le propriétaire peut-il encaisser le chèque du dépôt de garantie ?
Oui. Un dépôt de garantie n'est pas un chèque que le propriétaire devrait simplement conserver jusqu'à la sortie du locataire. Lorsque le paiement est effectué par chèque, le bailleur peut l'encaisser. Si le paiement est réalisé en espèces, le locataire a intérêt à demander un reçu permettant de prouver le versement et son objet. En pratique, le virement bancaire présente l'avantage de laisser une trace claire de la transaction.
Peut-on augmenter le dépôt de garantie pendant le bail ?
Non. Une fois le dépôt de garantie fixé et versé, son montant ne peut pas être révisé pendant l'exécution du contrat, y compris lors du renouvellement du bail. Par exemple, si le locataire a versé 800 € de dépôt de garantie lors de son entrée dans le logement et que le loyer augmente quelques années plus tard, le propriétaire ne peut pas réclamer la différence afin d'aligner le dépôt sur le nouveau montant du loyer.
À quoi sert réellement le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie protège le propriétaire contre certains manquements du locataire à ses obligations. À la fin de la location, il peut notamment servir à couvrir, lorsque les conditions sont réunies :
- des loyers restant impayés
- des charges locatives restant dues
- certaines dégradations imputables au locataire
- des réparations locatives qui auraient dû être réalisées
- certaines sommes que le bailleur doit acquitter à la place du locataire.
Le dépôt de garantie ne constitue cependant pas une somme dont le propriétaire peut disposer arbitrairement. Lors du départ du locataire, les retenues doivent être justifiées.
Quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer sur le dépôt de garantie ?
C'est l'une des principales sources de désaccord entre propriétaires et locataires. Le principe est relativement simple : le propriétaire peut retenir les sommes restant réellement dues par le locataire, à condition de pouvoir les justifier. Pour les dégradations, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie joue donc un rôle essentiel. Supposons que l'état des lieux d'entrée indique :
Mur du séjour : bon état.
Et que l'état des lieux de sortie fasse apparaître un mur fortement endommagé. Une retenue peut être envisageable si la remise en état relève effectivement de la responsabilité du locataire. Le propriétaire devra néanmoins être en mesure de justifier la somme retenue.
Quels justificatifs conserver ?
Selon la nature de la retenue, il peut notamment s'agir :
- d'un devis
- d'une facture
- des états des lieux d'entrée et de sortie
- de documents établissant des loyers ou charges restant dus
- d'échanges ou réclamations concernant les sommes impayées.
Le propriétaire a donc tout intérêt à conserver un dossier précis jusqu'au règlement définitif de la location.
Usure normale ou dégradation : une différence essentielle
Tout défaut constaté lors de l'état des lieux de sortie ne peut pas automatiquement être facturé au locataire. Il faut distinguer la vétusté, qui correspond à l'usure normale liée au temps et à l'utilisation normale du logement, des dégradations imputables au locataire. Une peinture qui s'est normalement défraîchie au fil des années n'est pas comparable à un mur présentant un trou important ou des détériorations anormales. Cette distinction est essentielle lorsqu'un propriétaire envisage une retenue sur le dépôt de garantie.
Conseil Baildelocation : réalisez des états des lieux d'entrée et de sortie suffisamment précis. Des formulations trop générales comme « logement en bon état » rendent les comparaisons beaucoup plus difficiles plusieurs années plus tard.
Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Le délai dépend principalement de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme
Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés. Des sommes restant effectivement dues peuvent néanmoins être déduites lorsqu'elles sont justifiées.
2 mois lorsque les états des lieux sont différents
Lorsque l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences par rapport à l'état des lieux d'entrée, le délai maximal de restitution est de deux mois à compter de la remise des clés. Ce délai supplémentaire permet notamment au propriétaire d'établir et de justifier les éventuelles retenues.
À quelle date commence exactement le délai ?
Ce n'est pas la date du déménagement ni nécessairement celle figurant comme dernier jour du bail qui constitue le point de départ. Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, notamment en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Lors de cette remise, le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse. Il est également utile de transmettre un RIB afin de faciliter le remboursement.
Cas particulier des charges dans un immeuble collectif
Dans un immeuble collectif, toutes les charges ne sont pas nécessairement définitivement connues au moment du départ du locataire. Lorsqu'elle est dûment justifiée, la loi permet alors au bailleur de conserver une provision pouvant atteindre 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde doit ensuite être régularisé dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent également décider d'un commun accord de solder immédiatement les comptes.
Que se passe-t-il si le propriétaire restitue le dépôt de garantie en retard ?
Le non-respect du délai légal peut coûter cher au bailleur. Lorsque le dépôt restant dû n'est pas restitué dans le délai prévu, la somme est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Exemple, prenons :
- dépôt restant à restituer : 800 €
- loyer hors charges : 900 €
- retard : 3 périodes mensuelles commencées.
La majoration est de : 900 € × 10 % = 90 € par période mensuelle
Pour trois périodes : 90 € × 3 = 270 €
Le montant total à restituer pourrait donc atteindre 1 070 €.
Cette majoration n'est toutefois pas due lorsque le retard résulte du fait que le locataire n'a pas communiqué l'adresse de son nouveau domicile au bailleur. Pour un propriétaire, mieux vaut donc traiter rapidement le dossier après l'état des lieux de sortie et conserver les justificatifs de chaque retenue.
Le locataire peut-il utiliser son dépôt de garantie pour payer le dernier loyer ?
Non. C'est une erreur assez fréquente : le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier mois de loyer sous prétexte que le propriétaire détient déjà l'équivalent sous forme de dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer.
Le locataire reste tenu de payer intégralement son loyer et ses charges jusqu'à la fin de ses obligations. Le dépôt n'est régularisé qu'après la fin de la location, selon les règles de restitution et de retenue applicables.
Qui restitue le dépôt de garantie lorsque le logement a été vendu ?
Le logement peut changer de propriétaire entre l'entrée et la sortie du locataire. Dans ce cas, c'est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire, même si celui-ci avait initialement versé la somme à l'ancien propriétaire. Pour le locataire, l'interlocuteur à la sortie est donc le propriétaire du logement à cette date.
Dépôt de garantie et caution : quelle différence ?
Les deux termes sont souvent employés comme s'ils désignaient la même chose. Juridiquement, ils correspondent pourtant à deux mécanismes différents. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée au bailleur au début de la location et destinée à garantir certaines obligations du locataire. La caution, ou plus précisément le cautionnement, correspond à l'engagement pris par une personne ou un organisme de payer certaines dettes locatives si le locataire ne les règle pas.
Dire « je dois récupérer ma caution » est donc courant dans le langage quotidien, mais juridiquement il s'agit généralement de récupérer son dépôt de garantie.
Quelles aides existent pour financer le dépôt de garantie ?
Pour certains locataires, avancer un mois de loyer supplémentaire au moment de l'entrée dans le logement peut représenter une difficulté importante.
Des dispositifs d'aide peuvent exister selon la situation du locataire, notamment :
- l'avance Loca-Pass, proposée sous conditions par Action Logement
- certaines aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
- Les conditions d'attribution doivent être vérifiées au moment de la demande.
Que faire si aucun état des lieux de sortie amiable n'est possible ?
Il arrive que l'une des parties refuse de réaliser ou de signer l'état des lieux, ou ne se présente tout simplement pas au rendez-vous. Dans cette situation, il est possible de faire intervenir un commissaire de justice afin d'établir un constat locatif. Lorsque les conditions légales sont réunies pour cet état des lieux réalisé par commissaire de justice, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire selon les règles applicables. Cette solution permet de disposer d'un document objectif lorsque la réalisation d'un état des lieux amiable est devenue impossible.
Les erreurs à éviter avec le dépôt de garantie d'une location vide
Après des années à accompagner les bailleurs dans la rédaction de leurs documents locatifs, nous retrouvons régulièrement les mêmes confusions.
- Demander deux mois de loyer pour un bail vide : le plafond est d'un mois de loyer hors charges pour une location vide relevant de ce régime.
- Calculer le dépôt sur le loyer charges comprises : le plafond porte sur le loyer hors charges.
- Employer « caution » à la place de « dépôt de garantie » : cette confusion peut rendre les documents moins clairs. Utilisez le terme juridique exact dans le contrat.
- Retenir une somme sans pouvoir l'expliquer : toute retenue doit reposer sur une dette ou une dépense imputable au locataire et pouvoir être justifiée.
- Facturer systématiquement toute différence entre deux états des lieux : une différence ne signifie pas automatiquement que le locataire doit payer. L'usure normale du logement doit notamment être prise en compte.
- Attendre deux mois dans tous les cas : lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le délai légal maximal est d'un mois.
Notre conseil d'expert Baildelocation
Le dépôt de garantie est simple à gérer lorsque le dossier locatif a été correctement préparé dès le départ. Trois éléments méritent une attention particulière : un bail correctement rédigé, un état des lieux d'entrée détaillé et la conservation des justificatifs pendant toute la location.
Au départ du locataire, comparez méthodiquement les deux états des lieux avant de décider d'une retenue. Si une somme doit être conservée, indiquez clairement son motif et joignez les éléments qui la justifient. Cette méthode protège le propriétaire tout en permettant au locataire de comprendre précisément le calcul effectué.
FAQ sur le dépôt de garantie d'un bail vide
Quel est le dépôt de garantie maximum pour une location vide ?
Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. Le bailleur peut généralement en demander un, mais ce n'est pas une obligation. Lorsqu'il est prévu, son montant doit apparaître dans le contrat de location.
Le propriétaire peut-il encaisser le dépôt de garantie ?
Oui. Le dépôt de garantie est réellement versé au propriétaire ou à son mandataire. Un chèque remis à ce titre peut donc être encaissé.
Le dépôt de garantie augmente-t-il avec le loyer ?
Non. Il ne peut pas être révisé pendant le bail ni lors de son renouvellement.
Quel est le délai de remboursement du dépôt de garantie ?
Il est en principe de 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et peut atteindre 2 mois lorsque des différences sont constatées. Le délai court à compter de la remise des clés.
Le propriétaire peut-il retenir de l'argent pour des dégradations ?
Oui, lorsque les dégradations sont imputables au locataire et que la retenue est justifiée. L'usure normale ou la vétusté ne doit pas être confondue avec une dégradation.
Peut-on déduire le dépôt de garantie du dernier loyer ?
Non. Le locataire doit continuer à payer normalement le loyer et les charges jusqu'à la fin de la location.
Combien coûte un mois de retard dans la restitution ?
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf notamment lorsque le retard résulte de l'absence de communication de la nouvelle adresse du locataire.
Ce qu'il faut retenir
Pour un bail d'habitation vide, le dépôt de garantie constitue une sécurité importante pour le propriétaire, mais son utilisation est strictement encadrée. Le principe peut être résumé simplement : 1 mois de loyer hors charges maximum à l'entrée, puis une restitution sous 1 ou 2 mois à la sortie selon l'état du logement, après déduction des seules sommes pouvant être légalement retenues et justifiées.
La qualité du bail et des états des lieux reste déterminante. Plus les documents établis à l'entrée sont précis, plus la restitution du dépôt de garantie sera simple à gérer au départ du locataire.
Référence juridique principale :
