Quels sont les baux de location les plus utilisés en France ?

Bail vide, bail meublé, bail étudiant ou bail mobilité : tous les contrats de location ne représentent pas le même poids sur le marché locatif français. La location nue reste aujourd'hui la formule dominante pour les résidences principales, mais le meublé et les contrats de courte durée occupent une place de plus en plus visible, notamment dans les grandes villes.

Cette répartition reflète surtout des besoins différents. Certains propriétaires recherchent une relation locative stable pendant plusieurs années, tandis que d'autres privilégient davantage de souplesse ou s'adressent à des étudiants et à des actifs mobiles.  Baildelocation fait le point sur les principaux types de baux recherchés et utilisés en France.

La location vide reste majoritaire en France

Avec un ordre de grandeur d'environ 56 % du marché considéré, le bail de location vide, également appelé bail de location nue, demeure le contrat de référence pour louer une résidence principale.

Son principal atout est la stabilité.

Lorsque le propriétaire est une personne physique, le bail est en principe conclu pour 3 ans. Le locataire peut partir avant son terme en respectant son délai de préavis, tandis que les possibilités de congé à l'initiative du propriétaire sont davantage encadrées. Cette durée explique pourquoi la location vide reste particulièrement appréciée des propriétaires qui recherchent une occupation relativement longue de leur logement et souhaitent limiter la rotation des locataires. Le bail vide est notamment fréquent pour les appartements et maisons destinés aux ménages qui souhaitent s'installer durablement.

Un contrat très recherché en PDF et Word

Pour préparer une nouvelle location, les propriétaires recherchent souvent un contrat qu'ils peuvent directement télécharger, compléter et conserver.

Baildelocation propose ainsi un bail de location vide au format PDF, pratique pour disposer d'un document prêt à imprimer. Les bailleurs qui souhaitent modifier et compléter leur contrat sur ordinateur peuvent également utiliser notre modèle de bail de location au format Word. Les deux formats répondent finalement à deux usages complémentaires : Word pour préparer le contrat et PDF pour obtenir une version stable à conserver ou à transmettre.

Le bail meublé représente environ 30 % du marché

Le bail meublé classique occuperait autour de 30 % du marché considéré et s'est progressivement installé comme une alternative importante à la location nue. La différence ne se limite pas à la présence de meubles. Pour une résidence principale, le bail meublé classique est en principe conclu pour un an, avec reconduction tacite lorsqu'aucune des parties ne met fin au contrat dans les conditions prévues par la loi. Cette durée plus courte apporte davantage de flexibilité. Le logement doit également comporter un ensemble minimum de meubles et d'équipements permettant au locataire d'y vivre normalement dès son arrivée. Le meublé est particulièrement présent dans les grandes agglomérations, les secteurs universitaires et les zones où la mobilité professionnelle est importante.

Pour le propriétaire, le choix entre location vide et meublée ne doit toutefois pas être fondé uniquement sur la durée du contrat ou la fiscalité. Il faut également prendre en compte la demande locale, le profil des locataires, le niveau de rotation attendu et les contraintes propres à chaque régime.

Environ 14 % pour les baux courts et les formules spécifiques

Une autre partie du marché est constituée de contrats répondant à des situations particulières. On peut retenir un ordre de grandeur d'environ 14 %, selon le périmètre considéré, pour cet ensemble de locations plus spécifiques. Deux contrats sont particulièrement intéressants à connaître :

Le bail étudiant de 9 mois

Lorsqu'un logement meublé est loué à un étudiant, les parties peuvent conclure un bail étudiant d'une durée de neuf mois.

Contrairement au bail meublé classique d'un an, ce contrat ne se renouvelle pas automatiquement à son terme. Il correspond naturellement au rythme d'une année universitaire et peut donc être particulièrement adapté aux logements situés à proximité des universités et grandes écoles.

Le bail mobilité de 1 à 10 mois

Le bail mobilité répond à une logique différente. Il s'agit d'un contrat de location meublée d'une durée comprise entre 1 et 10 mois, destiné à certaines personnes en situation de mobilité : études supérieures, formation professionnelle, stage, apprentissage, mutation ou mission professionnelle, notamment. L'une de ses particularités importantes est que le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie. Ce contrat offre donc une grande souplesse, mais il ne peut pas être utilisé librement pour n'importe quel locataire.

Tableau : répartition approximative des principaux types de baux :

Important : ces pourcentages doivent être lus comme des ordres de grandeur permettant d'illustrer la structure du marché, et non comme une répartition administrative officielle de l'ensemble des contrats de location signés en France. Les résultats peuvent varier fortement selon les villes, le type de logement et le périmètre statistique retenu.

Pourquoi les recherches de baux sur Internet ne reflètent-elles pas exactement leur part de marché ?

C'est un phénomène intéressant. Le bail vide est majoritaire dans le parc locatif, mais cela ne signifie pas nécessairement qu'il représente la même proportion des recherches de contrats réalisées sur Internet. Un bail vide peut rester en place plusieurs années avec le même locataire. Le propriétaire n'a alors aucune raison de rechercher un nouveau contrat.

À l'inverse, les logements meublés connaissent généralement davantage de rotation. Les baux étudiants arrivent à échéance après neuf mois et les baux mobilité ne peuvent durer que quelques mois. À nombre de logements équivalent, ces locations peuvent donc générer davantage de nouveaux contrats et, mécaniquement, davantage de recherches de modèles de bail.

Il faut ainsi distinguer deux notions : la part d'un type de location dans le parc immobilier et la fréquence à laquelle de nouveaux baux doivent être établis. Cette distinction permet notamment de comprendre pourquoi les recherches liées au bail meublé, au bail étudiant, à la colocation ou au bail mobilité peuvent être très présentes sur Internet.

Quel type de bail choisir pour son logement ?

Il n'existe pas de contrat universellement meilleur que les autres. Pour un propriétaire, le choix doit d'abord correspondre à la réalité de la location. Si le logement est loué vide à un locataire qui en fait sa résidence principale, le bail d'habitation vide constitue naturellement le cadre de référence. Un logement correctement équipé peut être proposé en location meublée lorsque ce mode de location correspond au projet du propriétaire et à la demande locale. Les baux étudiant et mobilité répondent quant à eux à des situations précisément définies et ne doivent pas être utilisés simplement parce que leur durée est plus courte. Le contrat choisi doit donc correspondre au logement, à son occupation et au statut du locataire.

Où trouver un contrat de bail gratuit et conforme ?

Une fois le type de location déterminé, il reste à établir le bon document. Il est préférable d'éviter les anciens contrats enregistrés depuis plusieurs années sur un ordinateur ou les modèles récupérés sur Internet dont la date et l'origine sont difficiles à vérifier. La réglementation locative évolue et le contenu d'un bail doit rester conforme aux dispositions applicables au moment de sa signature. Baildelocation met à disposition des propriétaires des modèles actualisés et des outils permettant de préparer gratuitement leurs documents de location.

Pour aller plus loin, consultez notre guide : où trouver un contrat de bail gratuit ?

Vous y retrouverez les différentes possibilités pour établir un contrat et les points à vérifier avant sa signature.

Location vide ou meublée : deux marchés qui répondent à des besoins différents

La location vide reste la forme dominante de location d'une résidence principale en France. Sa durée et son fonctionnement correspondent particulièrement bien aux propriétaires et aux locataires recherchant une certaine stabilité.

Le meublé occupe néanmoins une place importante et répond à une demande différente, généralement plus mobile. À côté de ces deux grandes catégories, le bail étudiant et le bail mobilité permettent de traiter des situations plus spécifiques. Cette diversité explique pourquoi il existe aujourd'hui plusieurs modèles de contrats de location.

Pour le bailleur, l'essentiel n'est donc pas de choisir le bail qui semble le plus avantageux sur le papier, mais celui qui correspond réellement au logement et à la situation du locataire. Une fois ce choix effectué, utiliser un contrat récent et conforme constitue la meilleure base pour commencer sereinement la relation locative.

Guide rédigé par l'équipe Baildelocation. Informations générales sur la location d'habitation en France, à vérifier selon la situation particulière du logement et du locataire.