Qu'est-ce qu'un avenant au bail ?
L'avenant est un acte écrit qui modifie un contrat déjà signé, sans le remplacer. Pour un bail d'habitation, il change une ou plusieurs clauses (le loyer, la liste des locataires, la date de paiement…) et laisse toutes les autres intactes. Il fait ensuite partie du bail : on les conserve ensemble.
Sa base est l'article 1193 du code civil : un contrat ne peut être modifié que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. Concrètement, ni le bailleur ni le locataire ne peuvent modifier le bail seuls ; et à l'inverse, leur accord ne leur permet pas de déroger aux règles d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (article 2), qui protègent le locataire.
Dans quels cas faut-il un avenant ?
Le tableau ci-dessous reprend les situations les plus fréquentes. « Utile » signifie que l'avenant est la façon la plus sûre de constater l'accord ; « inutile » que la loi règle déjà la question.
| Situation | Avenant ? | À savoir |
|---|---|---|
| Baisse du loyer | Oui | Possible à tout moment d'un commun accord, à titre définitif ou temporaire. |
| Hausse du loyer en cours de bail | Seulement après travaux | Majoration liée à des travaux d'amélioration (article 17-1 II). Interdite si le logement est classé F ou G. |
| Révision annuelle (IRL) | Inutile | Prévue par la clause du bail : une lettre de révision suffit. |
| Date de paiement du loyer | Oui | Par exemple le 10 au lieu du 5 de chaque mois. |
| Montant de la provision pour charges | En général inutile | Le bailleur l'ajuste après la régularisation annuelle, sur justificatifs. Un avenant est utile pour passer des provisions au forfait (meublé ou colocation uniquement). |
| Arrivée d'un colocataire | Oui | Signé par le bailleur, tous les colocataires et le nouveau. Prévoir un acte de caution s'il y a un garant. |
| Départ d'un colocataire | Utile | Le congé suffit à le faire partir ; l'avenant constate la suite du bail et la fin de sa solidarité. |
| Mariage du locataire | Inutile | Le bail appartient automatiquement aux deux époux (article 1751 du code civil). |
| Pacs du locataire | Sur demande | Les partenaires deviennent cotitulaires s'ils le demandent ensemble au bailleur ; un avenant le formalise. |
| Ajout ou retrait d'un parking, d'une cave | Oui | L'avenant précise la dépendance et le nouveau loyer. |
| Travaux faits par le locataire | Accord écrit | Les transformations exigent l'accord écrit du bailleur ; l'avenant fixe aussi le sort des travaux au départ. |
| Activité professionnelle à domicile | Utile | Vérifier le règlement de copropriété et, dans les grandes villes, les règles de changement d'usage. |
| Allonger la durée du bail | Oui | Possible ; la raccourcir sous le minimum légal ne l'est pas. |
| Animal de compagnie | Inutile | Une clause qui l'interdit est réputée non écrite, sauf pour les chiens de 1re catégorie. |
| Vente du logement | Inutile | Le bail continue avec le nouveau propriétaire (article 1743 du code civil). |
| Passer de vide à meublé (ou l'inverse) | Nouveau bail | Les règles de durée, de dépôt et de préavis changent : un nouveau bail est plus sûr. |
Ce qu'un avenant ne peut pas changer
Même signé par tous, un avenant est sans effet (la clause est nulle ou réputée non écrite) s'il va contre les règles protectrices de la loi du 6 juillet 1989 :
- Raccourcir la durée du bail sous le minimum légal : 3 ans pour un logement vide loué par un particulier, 6 ans par une société, 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant).
- Augmenter le dépôt de garantie : il ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant la location, même si le loyer change (article 22).
- Faire payer des charges non récupérables : seules les charges de la liste du décret n° 87-713 sont dues par le locataire. Voir les charges récupérables.
- Augmenter librement le loyer en cours de bail : seules la révision annuelle prévue au bail et la majoration après travaux d'amélioration sont possibles ; au renouvellement, une procédure spéciale s'applique (article 17-2).
- Ajouter une clause abusive de l'article 4 : pénalités de retard, frais de quittance, interdiction d'héberger ses proches, prélèvement automatique imposé, etc.
- Interdire les animaux de compagnie (loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10), hormis les chiens de 1re catégorie.
Modifier le loyer par avenant
Baisser le loyer est toujours possible : l'avenant indique le nouveau montant, sa date d'effet et, si la baisse est temporaire (travaux, difficulté passagère), la date à laquelle le loyer initial s'applique de nouveau.
Augmenter le loyer en cours de bail n'est possible que dans deux cas. Le premier est la révision annuelle, si le bail contient une clause de révision : la hausse est plafonnée par l'indice de référence des loyers et le bailleur dispose d'un an pour la demander, sans effet rétroactif. Le second est la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration : l'article 17-1 II de la loi permet au bail ou à un avenant de fixer la majoration du loyer qui en découle, en décrivant précisément les travaux.
Depuis la loi Climat et résilience, ni la révision ni la majoration après travaux ne peuvent être appliquées dans un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (article 17-1 III). Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), vérifiez aussi que le nouveau loyer respecte le loyer de référence majoré.
Colocation : arrivée et départ d'un colocataire
Dans une colocation à bail unique, l'arrivée d'un colocataire passe par un avenant signé par le bailleur, chaque colocataire en place et le nouveau, qui devient cotitulaire du bail et, si le bail le prévoit, solidaire des autres. S'il a un garant, faites signer un acte de cautionnement qui l'identifie.
Pour le départ, le colocataire donne congé (1 mois en meublé, 3 mois en vide, 1 mois en zone tendue). Sa solidarité et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date sinon (article 8-1). L'avenant constate qui reste dans les lieux et peut prévoir que le bailleur renonce plus tôt à cette solidarité.
Le dépôt de garantie est en principe restitué à la fin de la colocation, quand tous les colocataires sont partis ; les colocataires règlent souvent entre eux la part de celui qui s'en va. Pour aller plus loin : bail de colocation et peut-on enlever quelqu'un du bail ?
Comment rédiger un avenant en 5 étapes
- 1
Se mettre d'accord
Discutez du changement et de sa date d'effet avec chaque locataire avant de rédiger. - 2
Identifier le bail
Parties, adresse du logement, date de signature et type de bail. - 3
Rédiger la clause
Ancienne et nouvelle rédaction, chiffres en euros, date d'effet précise. - 4
Faire signer tout le monde
Bailleur et chaque locataire, sur papier ou par signature électronique. - 5
Conserver avec le bail
Un original par partie, gardé avec le bail jusqu'à 3 ans après la fin de la location.
L'avenant contient au minimum : l'identité du bailleur et de chaque locataire, la référence du bail modifié, la ou les clauses modifiées, la date d'effet, la mention que les autres clauses restent inchangées, la date, le lieu, le nombre d'exemplaires et les signatures. Aucun enregistrement ni passage chez le notaire n'est obligatoire : un acte signé entre les parties suffit.
Un exemplaire original est établi pour chaque partie (article 1375 du code civil). La signature électronique a la même valeur que la signature manuscrite. Si un garant s'est porté caution, remettez-lui une copie : son engagement porte sur le bail tel qu'il l'a garanti.
Exemple d'avenant (baisse de loyer)
Avenant au contrat de location
Entre [nom du bailleur], bailleur, demeurant [adresse], et [nom du ou des locataires], locataire(s) du logement situé [adresse], en vertu d'un bail signé le [date],
Article 1 · Objet. D'un commun accord, le loyer mensuel hors charges est ramené de [montant] € à [montant] € à compter du [date].
Article 2 · Autres clauses. Toutes les autres clauses du bail demeurent inchangées. Le présent avenant fait partie intégrante du bail.
Fait à [ville], le [date], en [nombre] exemplaires originaux, un pour chaque partie.
Signatures du bailleur et de chaque locataire, précédées de la mention « Lu et approuvé ».
Le modèle Word complet contient 11 clauses prêtes à l'emploi : baisse de loyer, majoration après travaux, charges, date de paiement, arrivée et départ d'un colocataire, parking ou cave, travaux du locataire, activité professionnelle, durée et clause libre.
Et si l'autre partie refuse ?
Personne n'est obligé de signer un avenant. Sans accord, le bail continue aux conditions initiales jusqu'à son terme. Le refus du locataire n'est pas un motif de congé : le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour vendre, pour habiter le logement ou pour un motif légitime et sérieux (voir la fin du bail).
Pour un loyer manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au renouvellement du bail, au moins 6 mois avant son terme, selon la procédure de l'article 17-2 ; en cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie avant le juge.
Questions fréquentes
Un avenant au bail est-il obligatoire ?
Non, il n'est obligatoire que si les parties veulent modifier une clause du bail. Mais toute modification doit être écrite et signée par tous pour pouvoir être prouvée : un accord oral est difficile à faire valoir en cas de litige.
Le locataire peut-il refuser de signer un avenant ?
Oui. Un avenant suppose l'accord de toutes les parties. En cas de refus, le bail continue sans changement, et ce refus ne permet pas au bailleur de donner congé.
Faut-il un avenant pour la révision annuelle du loyer ?
Non. Si le bail contient une clause de révision, le bailleur informe le locataire du nouveau loyer calculé avec l'IRL. Sans clause de révision, le loyer ne peut pas être révisé, sauf à ajouter une clause par avenant avec l'accord du locataire.
Faut-il refaire un état des lieux après un avenant ?
Pas en général. Il est conseillé quand l'avenant ajoute une dépendance (cave, parking) ou lors d'un changement de colocataire, pour la partie du logement concernée.
Un avenant change-t-il la date de fin du bail ?
Non, sauf s'il modifie expressément la durée. Le bail garde sa date de prise d'effet et ses échéances.
Peut-on signer un avenant à distance ?
Oui. La signature électronique a la même valeur juridique que la signature manuscrite. Chaque partie doit pouvoir conserver un exemplaire.
Combien d'exemplaires faut-il ?
Un exemplaire original par partie : un pour le bailleur et un pour chaque locataire. Gardez-le avec le bail jusqu'à 3 ans après la fin de la location.
Votre avenant au bail
Dans votre espace bailleur, choisissez la location, cochez ce qui change : l'avenant est rempli et vérifié pour vous. Vous l'ouvrez en PDF ou l'envoyez à vos locataires.
- Rempli automatiquement avec votre location
- Envoyé à vos locataires, location mise à jour après signature
- Accès gratuit, sans engagement
À lire aussi
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- Code civil : article 1193 (modification d'un contrat), article 1751 (époux et partenaires de Pacs), article 1743 (vente du logement loué) (Légifrance)
- Loi de 89 : durée minimum du bail et avenant (Cass. 3e civ., 29 mai 2002) (ANIL)
- Animaux dans les logements loués (loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10) : question écrite n° 6153 (Assemblée nationale)
- Colocation : quelles sont les règles ? (Service-Public.fr)
Méthode. Cette page est rédigée par la rédaction juridique de Baildelocation.com, l'équipe qui publie des modèles de bail gratuits depuis 2012. Chaque règle citée est vérifiée sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, ANIL) ; une veille mensuelle signale les changements de loi et de contrat type. Nous ne donnons pas de conseil personnalisé : en cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Qui sommes-nous
Journal des mises à jour. Octobre 2026 : page créée.