Le comparatif
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur particulier) · 6 ans (société) | 1 an · 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie maximum | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois · 1 mois en zone tendue | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Charges | Provisions avec régularisation annuelle | Provisions ou forfait |
| Annexe spécifique | — | Inventaire et état détaillé du mobilier |
| Imposition des loyers | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
Comment choisir ?
| Votre situation | Plutôt |
|---|---|
| Vous voulez des locataires stables, peu de rotation | Vide |
| Ville étudiante, petite surface, logement déjà équipé | Meublé |
| Vous pourriez reprendre le logement dans 1 à 2 ans | Meublé |
| Vous ne voulez pas gérer le mobilier ni l'inventaire | Vide |
| Locataire en stage ou mission de quelques mois | Bail mobilité |
La fiscalité en bref
En location vide, les loyers sont des revenus fonciers : régime micro-foncier avec un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers par an, ou régime réel (déduction des charges, intérêts d'emprunt, travaux).
En location meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : régime micro-BIC ou régime réel avec amortissement du bien et du mobilier. Les règles évoluent chaque année (notamment la prise en compte des amortissements dans la plus-value de revente depuis 2025) : vérifiez-les sur impots.gouv.fr ou auprès d'un expert-comptable avant de choisir.
Questions fréquentes
Peut-on passer d'une location vide à une location meublée ?
Oui, à la fin du bail en cours ou avec un nouveau locataire. On ne peut pas transformer un bail vide en cours en bail meublé sans l'accord du locataire.
Un logement partiellement meublé est-il un meublé ?
Non, s'il manque l'un des 11 équipements obligatoires. Le bail peut alors être requalifié en location vide.
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À lire aussi
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- Décret n° 2015-981 (mobilier obligatoire) (Légifrance)
- Différences entre location vide et location meublée (Service-Public.fr)
- Location meublée (fiscalité) (impots.gouv.fr)
Méthode. Cette page est rédigée par la rédaction juridique de Baildelocation.com, l'équipe qui publie des modèles de bail gratuits depuis 2012. Chaque règle citée est vérifiée sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, ANIL) ; une veille mensuelle signale les changements de loi et de contrat type. Nous ne donnons pas de conseil personnalisé : en cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Qui sommes-nous
Journal des mises à jour. Octobre 2026 : guide créé, regroupe 7 anciens articles sur le choix du bail.